Comment calculer l'impôt à payer sur les revenus de la vente de biens immobiliers

Mise à jour : Veuillez noter que cet article révisé sur l’impôt sur le revenu immobilier reflète les récentes modifications apportées au code fiscal canadien concernant les gains en capital, offrant des renseignements à jour sur les impôts à payer pour les investisseurs immobiliers.

La vente de biens immobiliers peut être une entreprise très rentable. Cependant, il est important de rester en conformité avec le code des impôts de l'ARC. Dans ce guide sur les revenus immobiliers canadiens, nous abordons les bases du calcul des impôts liés à la vente de biens immobiliers, et nous partageons plusieurs stratégies permettant de réduire les montants d'impôts qu'une personne doit payer lorsqu'elle vend des biens immobiliers.

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Qu'est-ce que l’impôt sur les gains en capital?

L'impôt sur les gains en capital désigne un type de taxe qui doit être payée lorsqu'un actif est vendu à profit. L'impôt sur les gains en capital est payé lors de la vente de biens personnels tels que les biens immobiliers et les voitures, ainsi que de titres tels que les actions et les obligations.

Un gain en capital est réalisé lorsqu'un actif est vendu à une valeur supérieure à son prix de base rajusté (PBR). Le PBR est calculé en additionnant le prix d'achat de l'actif et tous les coûts d'acquisition. Les frais juridiques et les commissions sont des exemples de frais d'acquisition courants.

Aux États-Unis, l'Internal Revenue Service (IRS) fait une distinction entre les gains en capital à long terme et à court terme, le taux d'imposition des gains en capital à long terme étant beaucoup plus faible. Toutefois, cette différence n'existe pas pour l'Agence du revenu du Canada (ARC).

Les personnes qui souhaitent obtenir une réduction de l'impôt sur le revenu au Canada peuvent opter pour une série de stratégies telles que le don à une œuvre de bienfaisance ou le financement d'un REER. En faisant appel aux services d'un expert-comptable, vous pouvez réduire considérablement le montant de l'impôt sur les gains en capital que vous payez.

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Comment fonctionne l'impôt sur les gains en capital dans le domaine de l'immobilier?

Si l'on pense généralement que les plus-values immobilières sont imposées à un taux de 50 %, ce n'est pas exact. Le chiffre de 50 % fait référence au fait que seule la moitié des gains en capital est imposable.  

C’est là que les choses changeront le 24 juin 2024 et après, compte tenu du budget récemment annoncé par le gouvernement fédéral. Les changements sont les suivants  

• Le seuil d’imposition des gains en capital passe de 50 % à 66,7 % pour toutes les sociétés et fiducies  
• De plus, pour les particuliers (y compris par l’entremise de fiducies ou de sociétés de personnes), le taux passera de 50 % à 66,7 %, mais seulement pour la partie des gains ou des pertes en capital réalisés annuellement qui dépasse 250 000 $.

Après le 25 juin, ces règles s’appliquent différemment aux particuliers et aux sociétés. Bien que tous les gains en capital des sociétés après cette date soient imposés au taux d’inclusion de 66,7 %, ce n’est pas le cas des particuliers. Tous les gains réalisés avant le 25 juin 2024 continueront de respecter le taux d’inclusion actuel de 50 %. Ce taux s’appliquera également aux gains en capital initiaux de 250,000 $ réalisés à compter du 25 juin. Toutefois, le nouveau taux de 66,7 % s’appliquera uniquement aux gains excédentaires de plus de 250,000 $ réalisés après le 25 juin. Cela signifie essentiellement que vous pouvez gagner jusqu’à 500,000 $ en gains en capital en 2024 avant d’être imposé au taux d’inclusion de 66,7%.  

Suivant les traces du gouvernement fédéral le 18 avril dernier, le gouvernement du Québec a annoncé qu’il modifierait la législation et les règlements fiscaux du Québec pour y intégrer des mesures équivalentes. Les taux d'imposition des gains en capital dépendent du montant du revenu perçu.

Les gains en capital provenant de la vente de terrains et d'autres biens tangibles doivent être ajoutés au revenu annuel imposable d'une personne. Ils doivent être déclarés en même temps que l'argent reçu de l'emploi d'une personne, de ses activités secondaires et des dividendes des comptes non enregistrés.

Les personnes mariées ont un avantage sur les contribuables célibataires en ce qui concerne le transfert de biens immobiliers. Si un bien immobilier est transféré à un époux ou à un conjoint de fait, les charges fiscales liées aux gains en capital sont évitées. Le bien est considéré comme un don au moment de la conclusion de la vente, ce qui évite aux contribuables mariés l'obligation de payer la taxe sur les gains en capital.

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L’impact sur le marché

Les particuliers devront évaluer s’ils préfèrent réaliser des gains en capital avant le 25 juin 2024 pour profiter du taux de 50 % au lieu de faire face au taux de 66,7 %. Par exemple, ils devraient décider de ne pas demander une réserve pour gains en capital disponible dans leur déclaration de revenus de 2023. Il en va de même pour les sociétés détenant de grandes quantités de biens immobiliers ou de placements qui ont généré de bons rendements. L’effet négatif pourrait être une vague de vente pour cristalliser les gains au taux de 50% avant qu’ils n’augmentent à 66,7%.

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Les ventes de biens immobiliers sont-elles taxables au Canada?

Lors de la vente d'un bien immobilier au Canada, l'impôt sur les gains en capital devras maintenant être payé sur 66.7% des profits pour les entreprises et les fiducies et sur 66.7% des gains sur tout montant excédant $250, 000 pour les particuliers. Néanmoins, les particuliers peuvent bénéficier d'une exclusion de l'impôt sur les gains en capital si la propriété qu'ils vendent est leur résidence principale.
Une parcelle de terrain et tout ce qui s'y rattache de façon permanente, naturel ou artificiel, est reconnue comme un bien immobilier. Cela comprend les maisons principales, les maisons multifamiliales, les propriétés commerciales et industrielles et les terres agricoles. Les propriétaires de biens immobiliers ont le droit de les posséder, de les vendre ou de les louer.

Les biens personnels tels que les meubles ou les véhicules ne sont pas considérés comme des biens immobiliers. À l'exception de la résidence principale d'une personne, les gains en capital de tous les biens immobiliers sont soumis à l'impôt lors de leur vente. Les personnes qui vendent des biens immobiliers doivent ajouter l'argent tiré de la vente de terrains et de bâtiments à leur taux d'imposition ordinaire.

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Quand devez-vous payer l'impôt sur les gains lors de la vente d'une maison?

Une personne qui vend sa maison ne doit pas payer d'impôt sur les gains en capital tant que la propriété était sa résidence principale pendant toutes les années où elle en était propriétaire. Toutefois, si à un moment donné pendant la période où elle était propriétaire du bien, celui-ci n'était pas sa seule résidence principale, elle peut ne pas être exemptée.

À quel taux le revenu de la vente de biens immobiliers est-il imposé au Canada?

Il n'existe pas de taux fixe pour l'impôt sur les revenus immobiliers au Canada. Les taux d'imposition de tous les gains en capital dépendent du montant du revenu acquis.

L'argent provenant de transactions immobilières doit être ajouté au revenu annuel d'un individu. Lorsque vous remplissez votre déclaration de revenus, vous devez inclure les impôts sur les gains en capital en plus de votre revenu normal. Lorsque vous payez vos impôts au Canada, vous devez répartir votre impôt total dans les tranches d'imposition appropriées, y compris l'impôt sur les gains en capital.

Le calcul du taux d'imposition des revenus locatifs immobiliers s'effectue en déterminant d'abord le revenu des loyers. Pour ce faire, il faut multiplier le montant du loyer mensuel par le nombre de mois de l'année, puis diviser ce montant par la valeur actuelle du bien. Les dépenses liées à la location d'un bien peuvent être déduites du revenu locatif, mais cela doit généralement être fait l'année où elles sont payées.

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Comment calculer l'impôt à payer sur les revenus de la vente de biens immobiliers?

Calcul des gains en capital

L'équation initiale pour calculer les gains en capital est assez simple. Il suffit de prendre le prix d'achat d'un bien et de soustraire le prix de vente. Par la suite, 66,7% du gain en capital est considéré comme imposable pour les sociétés. Pour les particuliers, tous les gains allant jusqu’à 250,000$ continueront d’être imposables au taux de 50%, tout gain excédentaire supérieur à 250,000$ étant maintenant imposable au taux de 66,7%. Auparavant, seulement 50% des gains en capital étaient imposables, ce qui signifie que seulement 50,000$ de ces 100,000$ sont imposables. Avec le nouveau règlement, les sociétés paieraient de l’impôt sur environ 66,700$ et, pour les particuliers, 50,000$ étant donné que le gain est inférieur à 250,000$. Si le bien est au nom personnel d'un particulier, les gains imposables doivent être ajoutés à ses autres revenus et sont soumis au taux marginal d'imposition de sa tranche d'imposition respective.

Dans un exemple plus complet pour les particuliers, supposons que vous avez acheté une propriété pour 250000 $ et que vous la vendez maintenant pour 650000 $, ce qui représente un gain de 400000 $.  

• Les gains imposables = (0.50*250,000) + (0.667 x (400,000-250,000)) = $125,000 + $100,050 = $225,050

Les taxes sur les propriétés commerciales sont calculées d'une manière légèrement différente. Si le propriétaire du bien est une société de personnes ou une société à responsabilité limitée, la partie imposable peut être considérée comme un revenu passif et imposée à un taux différent.

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Recapture

Le code des impôts canadien permet aux contribuables de déduire l'usure d'un bien immobilier pour différer leur revenu locatif. Il s'agit d'une déduction de capital à des fins fiscales, connue sous le nom de déduction pour amortissement. Dans une propriété résidentielle, le bâtiment est la plus grande immobilisation touchée par la déduction pour amortissement.

En revanche, le terrain est exempté de cet avantage fiscal. Si 90 % de la valeur d'un bien appartiennent au bâtiment et 10 % au terrain, alors le coût en capital du bien correspond à 90 % de son prix de vente. Certains équipements peuvent également donner droit à une déduction pour amortissement, mais à un taux de déduction différent. La déduction pour amortissement peut être déduite d'autres actifs, y compris les revenus des biens locatifs.

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Réduire les dettes fiscales

On peut réduire l'impôt de récupération en utilisant la déduction pour amortissement d'un deuxième bien contre le bien vendu. Si le moment de la vente d'un immeuble de placement tombe dans la même année civile, les pertes en capital peuvent être utilisées comme un crédit d'impôt pour compenser les gains en capital.

De même, l'impôt sur les gains en capital résultant de la vente de biens immobiliers peut être réduit si l'on dispose déjà d'autres actifs immobilisés présentant des pertes en capital non réalisées. Cette méthode de recouvrement des coûts peut être obtenue par des pertes sur des actions ou des fonds communs de placement dans des comptes non enregistrés.

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Comment éviter l'impôt sur les gains en capital lors de la vente d'un logement

La loi sur l'impôt sur le revenu des personnes prévoit des règles spéciales qui permettent aux propriétaires de réduire les impôts qu'ils doivent payer lorsqu'ils vendent des biens immobiliers.

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Exemption de la résidence principale

Comme nous l'avons vu précédemment, les biens à usage personnel utilisés comme résidence principale bénéficient de l'exclusion des gains en capital. Pour être admissible, le bien doit remplir les conditions suivantes:

• Il est désigné comme la résidence principale d'une personne.
• Il est la propriété d'une seule personne ou conjointement avec un autre individu.
• Une personne, son époux ou conjoint de fait, actuel ou ancien, ou l'un de ses enfants y ont vécu pendant une certaine période au cours de l'année.
• Le logement appartient à l'un des types de biens suivants: une unité de logement, un droit de tenure à bail dans une unité de logement, ou une part du capital social d'une société coopérative d'habitation acquise dans le seul but d'obtenir le droit d'habiter une unité de logement appartenant à cette société.

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Pertes en capital

Tout comme un gain en capital représente l'argent gagné lors d'une vente à profit, la vente d'un bien pour une valeur inférieure à son PBR est connue comme une perte en capital. Non seulement les pertes en capital donnent droit à des déductions standard, mais elles sont également utiles pour compenser les impôts sur les gains en capital.

Il est possible de réduire les impôts dus sur la vente de tout type de biens en capital (pas seulement des biens immobiliers) en appliquant les pertes en capital au montant imposable. Cette méthode de distribution du capital peut être réalisée grâce aux pertes d'autres propriétés, aux investissements dans des comptes non enregistrés et à d'autres formes de capital.

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Comptabilisation des dépenses et des charges

Les coûts nécessaires à la vente d'un bien peuvent être soustraits des gains en capital, ce qui réduit le montant des impôts à payer.

Cela comprend:

• Activités d'amélioration des immobilisations telles que les rénovations
• Dépenses d'entretien
• Commissions
• Frais de recherche
• Honoraires des courtiers
• Honoraires des géomètres
• Frais juridiques
• Taxes liées au transfert de propriété
• Frais de publicité

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